房地产黄金廿年，风光不再，江河日下(12/12)

化，总有从高峰跌入低谷。还有，在中国固定资产型，我们叫做持有型物业的金融体系严重缺失的情况下，房地产期房最长的是3、5年就完成了交易，变成的一个短期的现金交易的模式。所以，对于行业的周期发展和消费者的消费预期没有一个判断。这个惯性也带动了一个行业。

第三个，也是政府的调控带动。政府跌下来要调，走到高峰也要调，这是积极发展的方面，也是政府有所作为的领域。这一跌出了三个效果，我认为是很健康的。

现在，短期的开发商最关心什么时候交易量回升，什么时候价格可以回升。我认为这些问题不是最重要的，最重要无论是宏观调控房地产的危机，还是美国的金融海啸的危机，包括我们这几年的地震、雪灾等等的天灾人祸造成人心态的变化，会给这个行业未来的30年带来什么样的影响？这是需要讨论的。

我刚才来之前，说这些讨论是不是影响未来30年，像房地产这样传统的行业下降。这次的房地产行业会影响几代人？我认为还有很大的影响。

未来的30年和我们现在的30年是相吻合的，那么中国的房地产行业和企业是什么样的形势，对中国关心千家万户，或者是对于国民资产的质量有所关心？

第一个是房地产行业对于利润的期待要有调整，要更接近于社会的平均利润，这种暴利的年代已经一去不复返了。

第二个这个行业以前都是短期的现金流交易，短期的区域化生存。房地产行业是所有的行业里面集群最少的，万科在全行业占的比例，现在已经是0.9%左右。这个行业是一个特别分散的大行业小企业。我们国家有80%的信贷是房地产、土地这样的抵押物，尤其是我们房地产行业所有的资金来源都是短期的。尤其是现在信贷和非信贷的危机的时候，在美国危机大背景的情况下，我们的创新房地产的政策，国务院也在讨论推行Reits。

最后一个是房地产行业在未来30年的商业模式。它要才什么样的商业模式我记得04年房地产行业是要学习美国的房地产市场和香港的房地产市场。当时我们提出了房地产行业要成为一个新兴行业，包括互联网、产业、金融，这些已经走过周期化生存，已经经历了**险的阶段，才能更好地生存。