万达曾经辉煌，我与万达的交集及新闻（下）(8/12)

王健林本人则多次对外界表示,万达的负债率远没有外界所传的90%,并称万达的资产负债率可能是中国房地产商里最低的。 现金流滚资产 “万达的商业模式是快买、快干、快竣工。”王健林曾说。与其它房地产企业不同,万达不储存土地升值溢价,而是一拿到土地就马上投入项目开发,在极短的时间内完工套现,然后投入到更多的新项目中。 据万达2013年上半年集团相关报告,仅今年上半年,万达新发展的项目就已经达到20个,其中包含18个万达广场和两个万达旅游城。如此多的项目集中上马需要极其丰厚的现金流,这正是外界质疑万达负债率高企的原因。 亚太商业不动产学院院长朱凌波告诉中国经济时报记者,“万达的商业地产模式,就是一种类资金链的模式,用可销售的住宅、写字楼回笼现金,然后沉淀成购物中心和写字楼的持有资产,他本身就形成了自己的循环链。” 万达的现金流滚动特别快。王健林曾说:“别的企业投资四五年,我们两年之内就干完,这就是竞争优势。这种物业投资,如果提前一年完成,财务上至少节约1个亿,佣金多1个亿,这就是2亿现金流。” 在全国万达广场项目遍地开花的前提下,项目的前期销售收入作用很大,王健林将此总结为“销售为首、现金为王”。一位不愿具名的万达管理层人士对中国经济时报记者说:“每30亿的项目,自有资金只占10%,其余款项为商品物业和住宅物业售卖所得。” 在近几年开展的万达第三代城市综合体项目中,万达将单个项目面积增加到30万平方米以上,综合了万达广场、高级酒店、写字楼和商业住宅,加大了出售物业面积。 低成本、宽渠道 出于市场和成本的考虑,在近几年的商业地产选址上,万达将目光主要集中在二三线城市的新开发区上。对急需招商引资获得政绩的地方政府官员来说,城市综合体、高级酒店、世界五百强具有致命诱惑。在此前提下,万达速度得以彰显,甚至有些地皮“招拍挂”还没有走完,万达已经开始对外发布项目招标。 朱凌波认为,“三快”模式实际上是一个跑马圈地的战略布局,去占领城市中优质地块,用规模影响力去扩大企业发展。 前述万达管理层人士也有此观点:“万达现在做的是拥抱城镇化的浪潮,尽快圈地。过几年,其他竞争对手死
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